Det sparer du

Energiforbedring er en fornuftig investering i dit hus – både klimamæssigt og normalt også økonomisk. Ofte vil du tjene penge fra første dag: Mange forbedringer vil straks give dig en større årlig besparelse, end det koster dig at låne til investeringen. Men der også noget at spare ved at vælge lånet med omhu.

Her er de 7 vigtigste tips.

Tip 1: Hvor skal jeg låne?

Tip 2: Få ”gratis” energilån i realkreditinstituttet

Tip 3: Løbetiden må ikke overskride levetiden på din forbedring

Tip 4: Energiforbedring kan give grønt lys til ekstra lån

Tip 5: Hvordan sammenligner jeg lån?

Tip 6: Fordele og ulemper ved de mest almindelige typer lån

Tip 7: Eksempler på låntyper i kroner og øre


Pengene til at gennemføre en stor energiforbedring i huset – f.eks. efterisolering eller et nyt, billigere og mere klimavenligt varmesystem – kan mange husejere låne hurtigt og nemt. Set i forhold til mange andre renoveringsprojekter i et hus er de fleste, store energiforbedringer ikke særlig kostbare. Men de er en væsentlig bedre forretning, fordi du samtidig får skåret dine faste udgifter ved at bo i huset ned lige fra starten og i årtier frem. Det kan også give et plus på husets værdi.

Ofte er det en overskudsforretning lige fra start: For mange husejere vil en energiforbedring spare mere på varme- eller elregningen hvert år, end det koster i renter og afdrag at låne pengene. Selv hvis det kun lige balancerer, har man fået et bedre og behageligere hus, uden at skulle betale mere for at bo i det. Det ved bankerne og realkreditinstitutterne godt. Derfor kan det nogle gange være nemmere at opnå et godt og billigt lån til en god energiforbedring end til de fleste andre ting.

Men der er mange måder at låne penge på, og det er værd at se sig godt for. Der kan være adskillige tusinde kroner at spare også på valget af lånefinansiering.


Tip 1: Hvor skal jeg låne?

Når du låner til energiforbedringer, skal du som ved andre lån altid vurdere helt præcist, hvad lånet i alt reelt kommer til at koste. Her er ÅOP (Årlig Omkostning i Procent) et godt redskab – se nedenfor. Spørg også, om du kan indfri lånet før tid, og om det koster særlige gebyrer. Er man ikke selv en haj til økonomi, er det klogest at rådføre sig med en erfaren ven eller f.eks. en revisor. Der er tre gængse steder at låne til en energiforbedring:

A: Realkreditlån
Et huslån hos et realkreditinstitut er ofte det billigste og mest attraktive. Det er billigst, fordi realkreditlån typisk har de laveste renter og dermed også den laveste ÅOP. Men det koster lidt mere at oprette lånet. Derfor skal du som hovedregel låne over 100.000 kroner ad gangen, før det betaler sig. Men du kan sagtens få alle realkreditfordelene også ved et lille lån, hvis du kan lægge det oven i et andet realkreditlån – se nedenfor. Til gengæld for fordelene er der lovbestemte regler for, om du kan få et realkreditlån. Du skal have friværdi i huset – og du må kun låne op til 80 % af husets værdi lige nu. Endelig skal du have luft i din privatøkonomi (et tilstrækkeligt rådighedsbeløb månedligt) til at klare afdragene.

B: Banklån
Et almindeligt banklån er gerne fornuftigst, hvis du skal låne under 100.000 kroner og ikke kan lægge det oven i et realkreditlån, du har i forvejen (se nedenfor). Der findes mange typer banklån, så det er værd at forhøre sig nøje – også om hvor lav en rente de er villige til at tilbyde dig. For det meste vil banken bede om sikkerhed i form af et pant i nogle af dine værdier, typisk dit hus. Det koster lidt ekstra til tinglysning, men kan sjældent undgås. Til gengæld får du normalt en lavere lånerente, jo bedre sikkerhed banken har. Flere banker har også nye låntyper, der minder om realkredit og har nogle af de samme fordele.

C: Lån hos leverandøren eller energiselskabet
Nogle energiselskaber og leverandører har særlige lånetilbud til køb af f.eks. en varmepumpe, et solvarmeanlæg eller en anden energiforbedring. Nogle gange kan disse finansieringsordninger være attraktive: Måske fordi de ikke kræver friværdi i dit hus, måske er der en periodes rentefrihed eller måske bliver lånebeløbet afviklet over energiregningen (f.eks. elregningen). Men husk at vurdere lånets ÅOP og sammenligne det med, hvad en bank eller et realkreditinstitut kan tilbyde dig.


Tip 2: Få ”gratis” energilån i realkreditinstituttet

Også små energiforbedringer kan smutte med ind på et billigt realkreditlån – og endda sådan, at du sparer omkostningerne til oprettelse af et nyt lån.

Lån samtidig med et andet lån: Hvis du alligevel skal optage et realkreditlån til køb af nyt hus eller til andre formål, så er det gunstigt samtidig at låne et merbeløb til at få lavet en energiforbedring (f.eks. efterisolering eller en ny varmekilde). Billigere lån kan du ikke få: Selv om energiforbedringen måske kun koster 20.000 eller 50.000 kroner, så får du på den måde alligevel lånt pengene til de lave renter i realkreditten. Og du sparer samtidig udgifterne til oprettelse af et ekstra lån.

Lån samtidig med en låneomlægning: Når du står og skal omlægge (konvertere) et gammelt huslån til en mere fordelagtig låntype, så er det gunstigt samtidig at forhøje det nye lån lidt, så du får midler til en energiforbedring. Fordelene er som i tippet ovenfor.

To små projekter kan give ét godt lån: Hvis du skal have f.eks. en varmepumpe eller en efterisolering, så koster det som regel under de 100.000 kroner, hvor realkreditlån normalt begynder at være det gunstigste valg. Overvej derfor, om du snart alligevel skal låne til et andet projekt i huset (eller andre ting) og optag det som ét samlet lån. Så får du begge dele som ét samlet, billigt realkreditlån.


Tip 3: Løbetiden må ikke overskride levetiden på din forbedring

Økonomisk set er det optimalt, hvis løbetiden på lånet (antallet af år før det er tilbagebetalt) ikke er længere end levetiden på det, pengene skal bruges til. For at være på den sikre side, må løbetiden hellere være lidt kortere. Hvis du f.eks. køber en luft til vand-varmepumpe, der forventes at holde i 20 år og bagefter skal udskiftes til en helt ny, så skal lånet helst være betalt tilbage senest da. Ellers afdrager du jo stadig på et anlæg, der måske er skrottet – og skal måske samtidig optage mere lån til et nyt anlæg. Forhør dig hos installatøren eller producenten, hvor lang levetiden er på din energiforbedring. Her er en generel målestok:

30 års løbetid på lånet: Isolering, vinduer, solvarme og jordvarme (her skal selve varmepumpen måske skiftes efter 20 år, mens jordslangerne og resten af anlægget har længere levetid).

15-20 års løbetid på lånet: Pillefyr, pilleovn, luft til luft-varmepumpe, luft til vand-varmepumpe, solceller.


Tip 4: Energiforbedring kan give grønt lys til ekstra lån

Lige præcis en energiforbedring kan nogle gange give dig et ja til et godt lån, du ellers ikke ville kunne få. Særligt realkreditinstitutterne ser ofte strengt på, om du har luft nok i økonomien til at afbetale et nyt lån. Hvis du lige akkurat har for lille ”rådighedsbeløb”, får du ikke deres ja til det billige lån. Men netop en energiforbedring sparer dig jo ofte for flere penge årligt, end det koster at afbetale lånet. Du får altså større rådighedsbeløb – og det kan øge din lånemulighed. Derfor skal du få din installatør eller rådgiver til at skrive, hvor meget han omtrent mener, at du vil spare i energiudgift om året. Tag det med i banken.


Tip 5: Hvordan sammenligner jeg lån?

Det kan være svært helt at gennemskue, hvilket lån, der er det billigste. Det klogeste er at alliere sig med en god rådgiver. Renten er selvfølgelig vigtig, men forskellig løbetid, omkostninger, gebyrer, kurstab på obligationslån osv betyder, at det langt fra er nok at kigge på renten alene.

En af de bedste målestokke er den såkaldte ÅOP – Årlig Omkostning i Procent – som alle långivere skal oplyse. Her er både selve renten og samtlige omkostninger regnet sammen til én, samlet årlig procentsats for, hvad du skal betale i udgifter før skat hvert år for lånet. Men ÅOP viser kun den præcise forskel på lån, når du sammenligner lån med præcis lige lang løbetid (for det gør en stor forskel, om omkostningen for lånstiftelsen på måske 5.000 kroner fordeles ud over 2 år, 10 år eller 30 år). Ligeledes giver det knas i sammenligningen, hvis man sammenligner lån med og uden sikkerhedsstillelse. Det generelle råd er, at realkreditlån ofte er mere gunstige end banklån ved et lån på over 100.000 kroner – og at du altid skal være ekstra varsom med at undersøge de reelle udgifter ved alle former for nemme ”hurtiglån”, hvor der ikke skal stilles sikkerhed.


Tip 6: Fordele og ulemper med de mest almindelige typer lån

Her sammenligner vi fordele og ulemper ved en række typiske banklån og realkreditlån. Som eksempler har vi brugt konkrete låntyper fra Danske Bank og Realkredit Danmark, men andre banker og realkreditinstitutter har ofte tilsvarende lån med omtrent samme, principielle fordele og ulemper. Det klassiske og sikre realkreditlån i obligationer med fast rente er ikke med her, fordi det generelt egner sig bedst til lån på over 500.000 kroner.

 

Låntype	Egenskaber	Fordele	Ulemper	Her egner lånet sig
Realkreditlån: Kontantlån	§ Lånet er baseret på obligationer med lang løbetid og fast rente.	§ Fast rente og derfor er du sikret en fast, kendt ydelse helt til lånets udløb. § Mulighed for at omlægge lånet, hvis renten falder, og derved få en lavere ydelse. § En smule lavere månedlig ydelse end alm. obligationslån med samme pålydende rente. (Rent teknisk er det fordi kurstabet ved oprettelsen af lånet lægges oven i lånets rente, som du kan fradrage i skatten).	§ Fås ikke som afdragsfrit lån. § Typisk er renten højere end på et rente-tilpasningslån (f.eks. FlexLån), men til gengæld risikerer du ikke at den stiger. § Skatteulempe, hvis du indfrier lånet før tid: Hvis du da tjener en kursgevinst, så kan den være skattepligtig.	§ Egner sig typisk til lån på 100-500.000 kr. og til lån med kort løbetid. § Hvis du ønsker tryghed med en lav og fast månedlig ydelse. § Hvis du ikke skal indfri lånet før tid eller vil ”jonglere” med at konvertere lånet op (indfri og omlægge til lån med en højere rente) for at udnytte eventuelle rentestigninger til at nedbringe restgælden.
Realkreditlån: Rentetilpasningslån (her FlexLån)	§ Renten er ikke fast, men ændrer sig med faste mellemrum, hvor den justeres op eller ned til øjeblikkets markedsrente. Det sker f.eks. årligt eller hvert andet, tredje, femte eller tiende år. § Du kan vælge to former: Enten svinger din månedlige ydelse op og ned, når renten stiger og falder. Eller også er den månedlige ydelse fast, men til gengæld forlænges eller forkortes lånets løbetid (antallet af år, du skal betale af på det), når renten stiger eller falder.	§ Renten og den månedlige ydelse er typisk lavere end på et tilsvarende fastforrentet lån. Men til gengæld kan den stige. § Du kan få det som afdragsfrit lån. § Stor fleksibilitet: Du kan undervejs ændre meget på lånet uden at omlægge det. Du kan skifte mellem at betale afdrag eller være afdragsfri, ændre på hvor mange år ad gangen renten er låst, ændre om du skal have fast ydelse eller fast løbetid. § Op til 20 års afdragsfrihed og op til 50 års løbetid.	§ Mindre tryghed: Den store ulempe er, at du risikerer, at renten stiger – og at lånet dermed bliver lidt eller meget dyrere. § Skatteulempe, hvis du indfrier lånet før tid: Hvis du da tjener en kursgevinst, så kan den være skattepligtig.	§ Egner sig typisk til lån over 100.000 kr. § Hvis du har luft i økonomien, til at betale et dyrere lån, hvis renten stiger – i en kort eller lang periode. § Hvis du forventer, at renten vil falde eller generelt fremover vil holde sig lav.
Bank: Prioritetslån med lønkonto (her Danske Prioritet Plus)	§ Pantebrevslån med variabel rente. Renten er fastsat ud fra Danmarks Nationalbanks indskudsbevisrente plus et fast tillæg. § Består af en indlånskonto og en udlånskonto (pantebrevslån) med samme rente.	§ Lånet kan være afdragsfrit i op til 30 år. Og du kan vælge afdragsfri perioder efter behov. § Det fungerer nærmest som en kassekredit: Det kan være en stor fordel, at du her har lånet koblet sammen med en almindelig bankkonto, som du kan bruge til opsparing og som lønkonto: Du får nemlig lige så høj rente for dit indestående dag for dag, som du betaler på lånet. Samlet betaler du altså kun lånerenter for forskellen mellem dit indestående og dit lån. § Kontoen kan bruges helt normalt, også med Dankort og kreditkort.	§ Typisk højere rente og dermed dyrere end realkreditlån. § Renten ændrer sig fra dag til dag. § Falder huspriserne, og skal du samtidig indfri dette lån, kan du risikere selv at skulle dække et evt. tab. § Der er ingen mulighed for at konvertere op og ned i rente.	§ Egner sig typisk til lån op til 500.000 kr. § Hvis man ønsker at samle sin økonomi under ét på én konto. § Hvis man har et stort, kontant indestående i banken i forvejen. § Hvis man ønsker ekstra fleksibilitet: Man betaler kun renter for det beløb, man lige nu skylder og man kan løbende ændre på størrelsen af afdragene.
Bank: Alm. boliglån	§ Banklån med variabel rente, der kan skifte fra dag til dag. § Løbetiden afhænger af lånets størrelse og formål – op til 30 år.	§ Stor fleksibilitet, da du kan ændre den månedlige ydelse efter aftale, hvis du i nogle måneder ønsker at betale mindre. Og har du brug for ekstra luft i budgettet, kan du aftale ikke at betale af på lånet i nogle måneder. § Du kan altid indbetale ekstra på lånet og dermed spare renteudgifter.	§ Har højere rente og er dermed dyrere end et realkreditlån § Renten - og dermed også den månedlige ydelse - kan stige og falde.	§ Egner sig til lån under 100.000 kr. § Hvis man vil have et lån med stor fleksibilitet og mulighed for ydelsesfrie måneder.

 

Kilde: Realkredit Danmark og Danske Bank


Tip 7: Eksempler på låntyper i kroner og øre

Blot for at give dig en fornemmelse på forskellene i kroner og øre kan du her se prisen for forskellige låntyper, når du skal have 50.000, 100.000 eller 150.000 kroner. Eksemplerne er kun vejledende: Dels er tallene fra 24. juni 2009 – og de ændrer sig fra dag til dag hos alle långivere. Dels har vi kun bedt Danske Bank og Realkredit Danmark vise et øjebliksbillede på et udvalg af deres lån. Andre banker og realkreditinstitutter kan have anderledes tilbud. Men de viste låntyper er nogle af de mest almindelige – så du får en vis fornemmelse af, hvor store eller små forskellene er mellem forskellige slags bank- og realkreditlån. Tjek selv ”dagspriserne”, når du skal optage dit eget lån til husforbedringerne.

NB: Du kan kun sammenligne prisen i ÅOP (renten + alle omkostninger) for lån med præcis samme løbetid. Den er nemlig altid højere på lån med kort løbetid, fordi alle de faste omkostninger på lånet (oprettelse, tinglysning m.v.) deles ud over færre år.

Finansiering af et lån på
50.000, 100.000 og 150.000 kr.

Lånebeløb og låntype	Udbetalt beløb	Løbetid	Kurs	Månedlig ydelse før skat	Månedlig ydelse efter skat	ÅOP (rente + omkostn.)
150.000
Realkredit:
Kontantlån 5 %	150.965	30 år	98,2	930	680	6,71%
Kontantlån 5 %	150.965	20 år	101,0	1.090	860	6,65%
FlexLån® F1 - variant T	150.965	18 år	100,0	930	825	3,77%
FlexLån® F1 - variant T	150.965	15 år	100,0	1.090	985	4,18%
FlexLån® F1 - variant K	150.965	30 år	100,0	655	550	3,49%
FlexLån® F1 - variant K	150.965	20 år	100,0	885	780	4,03%
Bank:
Danske Prioritet Plus	150.000	30 år	100	705	490	4,23%
Danske Prioritet Plus	150.000	20 år	100	905	690	4,36%
Danske Bank Boliglån	150.000	30 år	100	1.105	770	9,00%
Danske Bank Boliglån	150.000	20 år	100	1.260	925	9,20%
100.000
Realkredit:
Kontantlån 5 %	100.825	30 år	98,2	640	470	7,07%
Kontantlån 5 %	100.825	20 år	101,0	755	590	7,21%
FlexLån® F1 - variant T	100.825	18 år	100,0	640	565	4,22%
FlexLån® F1 - variant T	100.825	15 år	100,0	766	680	5,05%
FlexLån® F1 - variant K	100.825	30 år	100,0	460	380	3,96%
FlexLån® F1 - variant K	100.825	20 år	100,0	615	353	4,57%
Bank:
Danske Prioritet Plus	100.000	30 år	100	470	330	4,24%
Danske Prioritet Plus	100.000	20 år	100	600	460	4,35%
Danske Bank Boliglån	100.000	30 år	100	735	515	9,10%
Danske Bank Boliglån	100.000	20 år	100	840	620	9,30%
50.000
Bank:
Danske Prioritet Plus	50.000	30 år	100	235	165	4,34%
Danske Prioritet Plus	50.000	20 år	100	300	230	4,55%
Danske Bank Boliglån	50.000	30 år	100	370	255	9,50%
Danske Bank Boliglån	50.000	20 år	100	420	310	9,80%

 

Note:
• Alle lån er optaget i danske kroner.
• Alle lån er med afdrag, hvor der afdrages efter annuitetprincippet.
• Det antages overalt, at hele lånebeløbet kan optages med sikkerhed i boligens friværdi.
• Danske Prioritet Plus er et bank-pantebrevslån udregnet med en rente på 3,80%. Er boligen belånt op til 80 %, må man i stedet optage et almindeligt banklån.
• Danske Bank Boliglån er et almindeligt banklån udregnet med en rente på 8,1 %.
• FlexLån® variant K er den mest kendte type rentetilpasningslån, hvor løbetiden er fast men den månedlige ydelse vil stige/falde afhængig af renten.
• FlexLån® variant T er et rentetilpasningslån med fast, månedlig ydelse, men hvor løbetiden til gengæld varierer afhængig af, hvor høj/lav renten er. I ovenstående beregninger har vi valgt ca. samme ydelse før skat som kontantlån 5 %.